Bail commercial : Congé – renouvellement

Introduction :

En matière de baux commerciaux, le congé donné par le propriétaire ou par le locataire doit être impérativement délivré par acte d’Huissier de Justice.

Les documents nécessaires pour nous permettre de rédiger l’acte approprié en fonction de vos demandes sont les suivants :
– Bail & Avenants éventuels
– Mandat écrit confirmant votre demande.

Voici les principales conditions dans lesquelles nous prêtons notre concours :

1/ LOCATAIRE

DROIT DE RESILIATION DU LOCATAIRE

Conditions : Le locataire peut mettre fin au bail à l’issue de la 3ème, 6ème ou 9ème année de son bail.
Forme : Le congé est impérativement délivré par acte d’Huissier de Justice, 6 mois avant la fin de la période triennale, sauf clause particulière au bail qui prévoirait une durée plus importante.
Aucune motivation n’est exigée.
A l’échéance le locataire doit restituer les lieux sans pouvoir prétendre à indemnités.

DROIT DE RESILIATION DU LOCATAIRE POUR CAUSE DE RETRAITE

Conditions : Justifier avoir fait valoir ses droits à la retraite.
Forme : Le congé est impérativement délivré par acte d’huissier 6 mois avant son départ.

BAIL COMMERCIAL DEROGATOIRE – BAIL PRECAIRE

Il s’agit d’un bail commercial dérogatoire dont la durée ne peut excéder 24 mois.
Le propriétaire et le locataire ne peuvent le résilier avant la durée convenue.
Si le locataire se maintient dans les lieux au-delà de la période convenue, c’est le statut des baux commerciaux qui s’appliquera.
Pour éviter ce risque, il est d’usage de délivrer au locataire, avant le terme fixé, une sommation de quitter les lieux, aucun congé n’étant nécessaire, la location prenant fin à son échéance normale.

DEMANDE DE RENOUVELLEMENT

Le locataire peut demander le renouvellement de son bail commercial.
La demande de renouvellement est formée par acte extrajudiciaire 6 mois avant la date d’expiration du contrat. A noter que la date d’anniversaire est reportée au dernier jour du trimestre civil.
A peine de nullité, l’acte doit mentionner : Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Article L145.10 du Code de Commerce :
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.
La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Le propriétaire peut :

accepter le renouvellement avec possibilité de réviser le loyer. Dans cette hypothèse, Il doit indiquer au locataire le nouveau montant du loyer proposé.
Article L145-11 : Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

ne pas répondre à la demande, le silence étant équivalent à une tacite acceptation de reconduction de 9 ans.
refuser le renouvellement, en payant l’indemnité d’éviction.

Article 145-10 du code de commerce :
l’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

2/ PROPRIETAIRE BAILLEUR

CONGE AVEC OFFRE DE RENOUVELLEMENT

Conditions et formes : Congé par acte d’Huissier de Justice 6 mois avant le terme du bail.
A peine de nullité : les nouvelles conditions proposées doivent être mentionnées (montant du loyer proposé, durée du bail etc.)
En principe le congé mentionne aux mêmes charges et conditions, seul le montant du loyer proposé étant modifié.

Le locataire peut :
accepter le renouvellement et le montant du loyer fixé.
accepter le principe du renouvellement. Il peut cependant contester le montant du nouveau loyer proposé et formuler une contre proposition.
ne pas répondre à l’offre, son silence vaut acceptation des conditions énoncées.

refuser, dans ce cas il devra libérer les lieux à l’échéance. Il devra donner son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.

CONGE AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT AVEC OFFRE D’INDEMNITE D’EVICTION

Conditions et formes : Congé par acte d’Huissier de Justice 6 mois avant le terme du bail.

Au visa de l’article 145-14 alinéa.1 du Code de Commerce, le bailleur refusant le renouvellement se verra dans l’obligation de verser au locataire sortant une indemnité d’éviction pour compenser le préjudice subi du fait du défaut de renouvellement.

Article L145-14 : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

CONGE AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT SANS OFFRE D’INDEMNITE D’EVICTION

Le bailleur ne sera pas tenu au versement de l’indemnité d’éviction lorsqu’il pourra invoquer un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire.
Article L145-17 : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :
1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II. – En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.